Plus-value sur un bien hérité
Vendre la maison de famille : la plus-value part de la valeur déclarée dans la succession, et chaque héritier paie sur sa part. Pour votre part : 9 654 €.
C'est la date du décès qui compte, pas celle du partage ni de l'attestation du notaire [150 VC].
Pour le bien entier. C'est la valeur qui a servi à calculer les droits, pas la valeur d'aujourd'hui [150 VB].
Le bien entre alors à sa valeur après abattement : la plus-value est plus forte [source] .
Commission d'agence payée par le vendeur, diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque, sur justificatifs [source] .
Vente à venir : calcul aux règles d'aujourd'hui.
Héritiers ou couple : chacun est imposé sur sa part, et les seuils de 15 000 € et 50 000 € s'apprécient part par part [source] .
Le forfait se prend sans justificatif ; le réel, s'il est plus élevé, sur factures [150 VB, II].
Les droits ne comptent que pour la part de ce bien dans ce que vous avez reçu [source] . Laissez 0 si vous n'avez reçu que ce bien.
Attestation immobilière, part de la déclaration… Montant réel sur justificatifs : pas de forfait pour un bien reçu [source] .
Agrandissement, amélioration, rénovation faits par une entreprise ; pas l'entretien ni les travaux faits soi-même [source] .
Le forfait vaut pour un bien bâti détenu plus de 5 ans, sans justificatif [150 VB, II].
Moins de 5 ans de détention : pas de forfait.
Bien reçu : la loi vise tout bien bâti sans distinguer, mais aucun texte ne le confirme pour un héritage. Faites-le valider par le notaire.
Résidence principale, retraite, réinvestissement
La vôtre, pas celle du défunt : un logement hérité vide, loué ou prêté n'est pas exonéré [source] .
Pension de retraite ou carte d'invalidité, pas d'impôt sur la fortune immobilière, et revenu fiscal de référence 2024 d'au plus 12 793 € pour une part, plus 3 428 € par demi-part [source] .
Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis 4 ans et que vous en achetez une dans les 24 mois : la plus-value est exonérée à proportion du prix réinvesti [150 U, II, 1° bis].
Plus d'impôt sur le revenu à partir du , plus de prélèvements sociaux à partir du .
Le détail, comme sur la déclaration 2048-IMM
Impôt sur le revenu
Prélèvements sociaux
Vendre un bien hérité : ce qui change
- Le prix d'acquisition est la valeur retenue pour les droits de succession, après l'abattement de 20 % s'il a joué [source] . Une valeur sous-estimée dans la déclaration se paie à la revente.
- La date d'acquisition est celle du décès [source] .
- Les frais : pas de forfait de 7,5 % ; les frais de notaire réels liés au bien, et les droits de succession payés, au prorata du bien dans ce que vous avez reçu [source] .
- Chaque héritier est un vendeur : il paie sur sa part, et les seuils s'apprécient part par part [source] . À plusieurs, la taxe au-delà de 50 000 € disparaît souvent.
- La résidence principale du défunt n'exonère pas : seule la vôtre compte, au jour de la vente [source] .
- Un héritier rachète la part des autres : c'est un partage, sans plus-value [source] .
L'abattement selon la durée de détention
Comptée en années pleines, de date à date [source] . Exonéré d'impôt après 22 ans [150 VC], de prélèvements sociaux après 30 ans [L136-7].
Les taux
Impôt sur le revenu de 19 % [200 B] et prélèvements sociaux de 17,2 % [L136-8], chacun sur sa base après abattement. La hausse de la CSG de 2026 ne vise pas les plus-values immobilières : elles restent à 17,2 % [source] .
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe de 2 % à 6 % s'ajoute, calculée dès le premier euro [1609 nonies G].
Pas d'impôt du tout
- votre résidence principale au jour de la vente [source] ;
- un bien détenu depuis plus de 30 ans ;
- un prix de vente de 15 000 € au plus, pour votre part [150 U, II, 6°] ;
- un vendeur retraité ou invalide aux revenus modestes [source] ;
- la première vente d'un logement, si le prix est réinvesti dans votre résidence principale (en proportion) [150 U, II, 1° bis].
Hors calcul : terrains à bâtir, parts de SCI, vendeurs non-résidents, ventes à un promoteur qui démolit et reconstruit.
Qui déclare et qui paie ?
Le notaire. Il remplit la déclaration 2048-IMM et paie l'impôt sur le prix de vente, dans le mois de l'acte [source] ; il n'y a pas de paiement différé [source] . Vous reportez ensuite la plus-value sur votre déclaration de revenus, sans nouvel impôt.
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