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Simulateur de plus-value immobilière

Un logement qui n'est pas votre résidence principale : 19 % d'impôt, 17,2 % de prélèvements sociaux, et des abattements qui effacent tout avec les années. Pour votre vente : 21 398 €.

1. Comment avez-vous eu le bien ?

C'est la date du décès qui compte, pas celle du partage ni de l'attestation du notaire [150 VC].

Pour le bien entier. C'est la valeur qui a servi à calculer les droits, pas la valeur d'aujourd'hui [150 VB].

La déclaration a appliqué l'abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt ?

Le bien entre alors à sa valeur après abattement : la plus-value est plus forte [source] .

Commission d'agence payée par le vendeur, diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque, sur justificatifs [source] .

Vente à venir : calcul aux règles d'aujourd'hui.

5. Votre part du bien

Héritiers ou couple : chacun est imposé sur sa part, et les seuils de 15 000 € et 50 000 € s'apprécient part par part [source] .

6. Frais d'achat (notaire, droits)

Le forfait se prend sans justificatif ; le réel, s'il est plus élevé, sur factures [150 VB, II].

6. Ce que la succession vous a coûté

Les droits ne comptent que pour la part de ce bien dans ce que vous avez reçu [source] . Laissez 0 si vous n'avez reçu que ce bien.

Attestation immobilière, part de la déclaration… Montant réel sur justificatifs : pas de forfait pour un bien reçu [source] .

7. Travaux

Agrandissement, amélioration, rénovation faits par une entreprise ; pas l'entretien ni les travaux faits soi-même [source] .

Le forfait vaut pour un bien bâti détenu plus de 5 ans, sans justificatif [150 VB, II].

Moins de 5 ans de détention : pas de forfait.

Bien reçu : la loi vise tout bien bâti sans distinguer, mais aucun texte ne le confirme pour un héritage. Faites-le valider par le notaire.

Résidence principale, retraite, réinvestissement
C'est votre résidence principale au jour de la vente ?

La vôtre, pas celle du défunt : un logement hérité vide, loué ou prêté n'est pas exonéré [source] .

Retraité ou invalide, avec un revenu modeste ?

Pension de retraite ou carte d'invalidité, pas d'impôt sur la fortune immobilière, et revenu fiscal de référence 2024 d'au plus 12 793 € pour une part, plus 3 428 € par demi-part [source] .

Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis 4 ans et que vous en achetez une dans les 24 mois : la plus-value est exonérée à proportion du prix réinvesti [150 U, II, 1° bis].

Impôt sur la plus-value 21 398 €

Impôt sur le revenu, 7 997 €
Prélèvements sociaux, 13 401 €
Taxe sur les plus-values élevées
Il vous reste, après frais et impôt 290 602 €

Plus d'impôt sur le revenu à partir du , plus de prélèvements sociaux à partir du .

Le détail, comme sur la déclaration 2048-IMM

− Frais de vente
= Prix de cession corrigé
− Abattement résidence du défunt [764 bis]
+ Droits payés, au prorata [source]
= Prix d'acquisition corrigé
= Plus-value brute
Les numéros entre crochets renvoient aux articles du Code général des impôts ou du Code de la sécurité sociale. Sources : règles en vigueur au 09/10/2026, arrondis à l'euro comme sur le formulaire.

Vendre un bien hérité : ce qui change

  • Le prix d'acquisition est la valeur retenue pour les droits de succession, après l'abattement de 20 % s'il a joué [source] . Une valeur sous-estimée dans la déclaration se paie à la revente.
  • La date d'acquisition est celle du décès [source] .
  • Les frais : pas de forfait de 7,5 % ; les frais de notaire réels liés au bien, et les droits de succession payés, au prorata du bien dans ce que vous avez reçu [source] .
  • Chaque héritier est un vendeur : il paie sur sa part, et les seuils s'apprécient part par part [source] . À plusieurs, la taxe au-delà de 50 000 € disparaît souvent.
  • La résidence principale du défunt n'exonère pas : seule la vôtre compte, au jour de la vente [source] .
  • Un héritier rachète la part des autres : c'est un partage, sans plus-value [source] .
Plus-value sur un bien hérité →

L'abattement selon la durée de détention

Comptée en années pleines, de date à date [source] . Exonéré d'impôt après 22 ans [150 VC], de prélèvements sociaux après 30 ans [L136-7].

Années pleinesImpôt · prélèvements
0 à 50 % · 0 %
66 % · 1,65 %
1030 % · 8,25 %
1560 % · 16,5 %
2090 % · 24,75 %
22100 % · 28 %
25100 % · 55 %
28100 % · 82 %
30 et plus100 % · 100 %

Les taux

Impôt sur le revenu de 19 % [200 B] et prélèvements sociaux de 17,2 % [L136-8], chacun sur sa base après abattement. La hausse de la CSG de 2026 ne vise pas les plus-values immobilières : elles restent à 17,2 % [source] .

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe de 2 % à 6 % s'ajoute, calculée dès le premier euro [1609 nonies G].

Pas d'impôt du tout

  • votre résidence principale au jour de la vente [source] ;
  • un bien détenu depuis plus de 30 ans ;
  • un prix de vente de 15 000 € au plus, pour votre part [150 U, II, 6°] ;
  • un vendeur retraité ou invalide aux revenus modestes [source] ;
  • la première vente d'un logement, si le prix est réinvesti dans votre résidence principale (en proportion) [150 U, II, 1° bis].

Hors calcul : terrains à bâtir, parts de SCI, vendeurs non-résidents, ventes à un promoteur qui démolit et reconstruit.

Qui déclare et qui paie ?

Le notaire. Il remplit la déclaration 2048-IMM et paie l'impôt sur le prix de vente, dans le mois de l'acte [source] ; il n'y a pas de paiement différé [source] . Vous reportez ensuite la plus-value sur votre déclaration de revenus, sans nouvel impôt.